上海沪家律师事务所主任 贾明军律师
(本文主要观点已被2007年1月29日<房地产时报>采用)
2006年12月28日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称该通知），该通知在2007年1月17日公布在了税务局的官方网站上，引起了房地产业界的强烈震动。根据该通知的规定，从2007年2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税。
关于此通知的报道日前在各媒体上被炒的沸沸扬扬，对于普通百姓而言，关注这条新闻的真正原因，是担心该通知的出台，会导致房地产市场价格的震荡。很多百姓担心，国家对房地产企业清算征收土地增值税，在控制和降低开发商成本的同时，会导致房价的上升。很多人认为“羊毛出在羊身上”，房产商们会将税负转嫁到买房者头上，致使本来已经压得老百姓透不过气来的房价继续攀升。特别是对于即将购买婚房的新人，尤其担心增值税的清算，会无形中提升购房成本。那么，这个观点对吗？
一九九三年十二月十三日，国务院就颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院第138号令）》（以下简称该《条例》）。该《条例》明确规定土地增值税的纳税人为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，实行四级超率累进税率征收。
虽然国务院颁布了这个《条例》，但由于种种原因，该条例在执行上被一度搁置，后来制定的《实施细则》规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。因此，目前各地土地增值税征收大都采用了“预征收制”，即按销售金额确定一定的比例征收。
那么，在2006年岁未，国家税务总局决定清算土地增值税的目的是什么呢？是“为征税而征税”还是为抑制房价上涨而采取的税收调节杠杆呢？这要从土地增值税的计税依据和税率设计来进行分析。根据该《条例》的规定，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。如果地价在开发期限内涨速过快，也就会导致房地产开发企业囤地和开发成本大增。因此，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，从而达到抑制房价上涨的目的。
由于此前税务部门已经对土地增值税的纳税人预征了税款，有些纳税人已经为土地增值税的清算提取了“准备金”，精明的房产商们不会不将其计入土地开发成本之中。现在对土地增值税实行清算清缴，原来预征的税款与结算结果相抵，如果是少征，则应补税，如果是多征，则应该退税。对于因少征而要补税者来说，如果没有提取足够的纳税“准备金”，其成本就有可能上升，如果提取了足够的“准备金”，就不会引起成本的上升；对于因多征而要退税者来说，其纳税“准备金”一般也会多于原来预征的税款，其土地开发成本不仅不会上升，反而会因此而下降。以上海知名的万科房地产公司为例，有媒体报道称，万科从2004年起即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万元，随后又提高到3亿元，以适应土地增值税开征的需要。
因此，通过以上解读，我们不难看出，国家清算土地增值税的目的是调节市场，抑制房价非正常因素的上涨，普通百姓担心“该税的清算会导致房价上涨”的心态是不正确的。房价的波动最根本是受供求关系的影响，国家法律和政策的调整是为了使房产的价格真正与供求关系相适应。因此，即使该《条例》在2007年2月1日正式实施以后，在某些地方房价可能会上涨，也是市场供求关系的原因，而非因为该《条例》颁布实施导致。
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